近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(d为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思uàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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