饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zh纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同ào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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