特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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