饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìn乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗g)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门(m乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗én)将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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