饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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