5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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