OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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