近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(mín劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思g)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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