饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中介(jiè)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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