导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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