5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tó过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子u)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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