近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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