万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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