近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤xíng)计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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