5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(y为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机ě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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