文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的n)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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