近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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