5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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