“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的(de)主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别(bié)重视企(qǐ)业(yè)的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况。

　圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还(hái)是看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时(shí)间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游(yóu)应用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物(wù)业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔法(fǎ)的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季(jì)度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润约(yuē)1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司一季报(bào)的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的(de)家(jiā)居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱(qián)的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人(rén)员成本(běn)的年度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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