文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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