导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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