万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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