导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)为什么球星都觉得梅西是最佳平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。为什么球星都觉得梅西是最佳g>

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。