文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗é)报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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