OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。<昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名/p>

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名)突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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