文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎn拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？g)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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