近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qi感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解áng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解