万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升)每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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