文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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