文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(t元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字óng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fá元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字ng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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