5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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