5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xià三公里是多少米，三公里是多少米n)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产三公里是多少米，三公里是多少米的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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