万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōn中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗g)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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