文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(ya的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数ī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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