OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REIT吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里s市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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