近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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