近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　竹荪煮多久="8209108421682172698000">

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(竹荪煮多久jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 竹荪煮多久