万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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