万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(z开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ī)态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gō开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ng)、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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