文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(q同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗ián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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