“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么(me)如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天，标的公(gōng)司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价(jià)大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行业(yè)内最高的(de)；融资(zī)成本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么(me)好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那(nà)么(me)快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的(de)实(shí)际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自(zì)身(shēn)的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补充同(tóng)样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机(jī)构(gòu)的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而下(xià)游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足(zú1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报(bào)的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁(bì)江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的两(liǎ1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱ng)只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同(tóng)里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做(zuò)到(dào)到期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱