5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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