5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ong>头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xi中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机à)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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