万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫学生党如何自W，如何自我安抚(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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