饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒn其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义g)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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