导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(f江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句àng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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