饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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