饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出(chū)合(hé)适(shì)的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业(y每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办è)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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