万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(li酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的ǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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