文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dìa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸iāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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